[시사정치] “이명박 보금자리가 부동산 잡았다”
오징어외계인 간 밤에 쓰려고 했는데, 잠들어 버렸네요.
혹시 기다린 분들 계시면 사과의 말씀 드립니다.
이제 부동산 상황이 뭐 어떻게 손 쓸 길이 없는 상태로 접어들었기 때문에, 보고 있으면 너무 스트레스 받아서 더 이상 아무 말도 하지 않고 조용히 지내려고 했는데, 요 며칠 프차에 MB시절 집값 잡은 얘기 관련 토론이 토론이 있어서 제가 알고 있는 것 몇 가지만 정리해 보려고 합니다.
아래에 쓰는 얘기는 다 서울 아파트 얘기입니다. 수도권 일부 포함이고요.
그나저나, 제목이 좀 도발적이죠?
제가 만든 제목은 아니고,
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4월7일, 김헌동 단장(경실련 아파트거품빼기운동본부장 및 국책사업감시단장)을 만나러 서울 혜화동에 있는 경실련 사무실을 방문했을 때
( 중략)
다른 요인을 물었다. 집값이 대세 하락기에 접어든 것 아니냐는 분석에는 인구감소랄지, 공급과잉이랄지, 가계부채랄지 ‘구조적 요인’이 작용하는 것 아닌가 라고 물었더니 그는 보금자리 외에는 다른 변수가 없다고 확신했다.
“세계 금융위기가 시작된 2008년 9월부터 2009년 1월까지 부동산 가격이 30%가량 하락했다. 그런데 이명박 정부가 갖가지 부양책으로 부동산 시장을 떠받친 결과, 2009년 2월부터 다시 반등해 원상회복되었다. 올 초 부동산 전문가들이 어떻게 전망했나 급격한 하락은 없고 물가상승률 이상은 오를 것이라 하지 않았나. 불과 두세 달 전 얘기다. 그렇다면 그 사이에 무슨 일이 있었던 거냐. 보금자리 외에는 없다.”
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천하의 경실련에서 이게 무슨 얘기를 하는 것인가?
유효 공급이 최고 존엄이라는 얘기죠.
보금자리가 뭔지 간단히 보고 가시겠습니다.
https://namu.wiki/w/%EB%B3%B4%EA%B8%88%EC%9E%90%EB%A6%AC%EC%A3%BC%ED%83%9D
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2008년 9월에 발표했고요.
2009년부터 2018년까지 총 10년간, 150만 채의 공공주택을 분양과 임대로 나눠서 공급하는 매머드급 정책이었다.
매년 공공 분양이 될 보금자리주택이 연 7만 호, 10년간 총 70만 호에 이르렀다. 당시 연평균 25만 호 수준으로 민간 분양을 하던 상황에서 보면 보금자리라는 이름의 공공 분양은 총 분양의 30%에 이르는 엄청난 물량이었다.
임대의 경우 그 수와 종류는 더 많아 임대만 합산하면 연 평균 8만 호로 총 10년간 80만 호를 건설할 계획이었다.
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띠용? 150만채 ? 그것도 수도권에만 100만채 ?
물론 실제로 지어진 건 전국 기준 55만채 정도 됩니다.
박근혜 정부에서 집값 올리려고 2013년에 없애버렸어용.
어쨌든, 첫 시작지가 강남이었죠. 세곡.
상징적인 의미가 컸습니다.
2009년 사전청약 ( 3기 신도시에 한다고 하는 그것입니다. ) 했고요.
이거 발표 & 진행 보고 집 사려던 사람들 모두 스테이.... 정중동....
시가의 절반으로 수도권에 100만채 짓고, 강남에도 짓는다는데 누가 자기 재산 걸고 모험을 하겠어요.
물론, 보금자리 하나로만 2009년 부터의 서울 아파트 대세 하락이 시작된 건 아닙니다.
2000년대 후반 유명했던 버블 세븐 (강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 용인, 평촌)은 2007년부터 가격이 내려가기 시작합니다.
버블세븐이 급락 후 회복하지 못한 추가적인 이유는 보금자리 이외에도,
1. 대외 경제 여건의 악화 ( 2007년 시작된 서브프라임 모기지 금융 위기 )
2. 정부의 집중적인 규제 ( 당시 규제 내용은 지금하고 거의 똑같습니다. )
3. 대세가 중대형에서 중소형으로 바뀜.
을 들 수 있습니다.
그런데,
서브프라임 모기지금융위기가 터지고,
버블세븐 중대형 고가아파트에 한파가 몰아치는 상황에서도
MB가 보금자리를 들고 나왔던 이유는 무엇인가?
중소형 저가 아파트가 계속 올랐기 때문입니다.
의외로(?) 서브프라임모기지 사태가 서울 집값에 큰 영향을 끼치지 못합니다.
아래 그래프를 보면, 2007-2008년에 멈칫 하다가 다시 오르고,
2009-10년에 가서야 추세가 꺾입니다.
https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=14805564&memberNo=6447092
여기서 가지고 온 그래프 인데요.
전반적으로는 분석을 잘한 편이니 꼭 읽어보세요.
그런데 글에 오류가 몇 개 있습니다.
2기 신도시가 아니라 1기 신도시이고,
잠실 입주는 2009년이 아니라, 2008년 입니다. 따라서 입주 물량이 많았던 시기도 2008년부터 2009년 초반정도까지입니다. 2009년 후반으로 가면 입주물량이 확 줍니다.
과거 서울 아파트 가격 이야기 할 때 항상 논란이 되는게
2009년부터 꺾인 추세가 2014-15년 경까지 회복이 되지를 않는 부분입니다.
공교롭게 이명박-박근혜 정부 시절인데요
윗 글에서는 보금자리 + 공공기관 지방이전을 들고 있습니다.
그럼 분양가 상한제는 ?
분상제는 노통 말기 2007년에 민간택지까지 확대되었다가 2014년 박근혜 정부 시절에 폐지됩니다.
이게 대충 보면, 분상제 전면 도입 시기하고, 가격 안정화 시기하고 거의 비슷합니다.
그래서, 분상제가 전가의 보도처럼 요새 다시 등장한 건데요.
분상제가 누르게 되는 건 재건축 예정 아파트 가격입니다.
예전에 버블세븐 시절에는 강남은 재건축 예정 아파트가 가격 상승을 주도 했거든요. 그래서 효과가 좀 있었다고 볼 수도 있고요.
그런데, 위에서도 언급했듯 버블세븐이 훅 간 다음에도 중저가 아파트들이 계속 오릅니다. 이건 분상제로 어떻게 되는 부분이 아니죠.
그리고, 2014년에 분상제 풀고 다시 쭉쭉 오르기 시작했다고 볼 수도 있는데, 2014년에 분상제만 푼게 아니라, 초이노믹스라고 기준 금리를 내리면서, 돈을 미친듯이 풉니다.
분상제 단독으로 집값을 안정시켰다고 보기는 좀 어려운 부분이 있습니다.
정치적으로 무주택자의 불안을 감소시키는 효과는 확실히 있습니다.
( 하지만, 분양물량 자체가 줄어들기 때문에, 실제 청약 경쟁은 훨씬 격화되죠. 정부에서는 극구 부인합니다만... )
그리고, 정말 재밌는 게 또 있는데,
2009년부터 서울의 만성적인 아파트 입주 물량 부족(공급부족)이 시작됩니다.
보금자리 얘기 나오면 항상 논란이, 실제로는 민간 공급이 확 줄어서, MB때 총 입주량은 노통때보다 줄었는데, 어떻게 보금자리가 집값을 잡았다는 거냐? 라는 겁니다.
2010년대의 부동산 안정화는 사실 수치만으로는 설명하기가 좀 힘든 부분이 있습니다. 그래서 안타깝게도 심리 이야기를 꺼낼 수 밖에 없는데, 여기에 지대한 공을 끼친게 보금자리 입니다.
아래처럼 진행이 되었습니다.
1. 버블세븐에 투자했던 큰 손(?)들이 막판에 대략 원금의 15% 혹은 그 이상 빠지는 타격을 입었습니다.
2. 이 상황에서 금융위기의 여진이 계속 이어집니다.
3. 정부에서는 계속 강남 포함 서울 요지에 반값에 짓는다고 하고 실제로 입주합니다.
4. 심지어 공공기관 이전으로 서울 수요 감소가 나타납니다.
5. 선대인, 하우스푸어, 인구구조변화에 따른 수요감소이론 등이 유행했던 2010년대 초반입니다. 물론 선대인 아저씨는 훨씬 전 부터 존재감이 있으셨지만요.
결론적으로 집 사면 바보라는 인식이 생겼습니다.
( 서울 얘깁니다. )
이 서울 아파트 구매심리 악화에 일익을 담당한 것이 보금자리 였고요.
그래서, 저 위에 경실련에서 일하시던 분이 보금자리가 집값을 잡았다. 라고 얘기를 하신 겁니다.
분상제, 보금자리, 공공기관이전, 금융위기, 대출 규제가 다 한 숟가락씩 거들어서, 사람들 심리를 냉각시켰고, 그게 2010년대 초반의 유래를 찾기 힘든 서울 아파트 가격 안정으로 나타난거죠. 대신 전세가 쭉쭉 올라서 깡통전세 얘기 나오고 뭐 그랬고요.
이 상황이 2014년 박근혜 시절 최경환이 초이노믹스로 돈을 무지막지하게 풀어서 심리를 호전시킬 때까지 이어집니다.
그럼 이번에도 같은 상황이 반복될 것인가?
기존과 상당히 유사하게 진행이 되고 있는 부분이 있고요.
18,19,20년에 입주물량이 엄청났는데, 21년부터는 확 줄죠.
분상제 하고 있고요.
재건축 규제 하고 있고요.
3기 신도시 뭐 기타등등해서 130만호(?) 짓는다고 하고요.
서울은 좀 덜 오르고 있고, 지방 광역시는 불장이고요.
코로나로 경제 상황이 썩 좋지는 않고요.
다른 부분은,
저금리가 장기간 지속될 가능성이 높다는 것.
공공기관 이전이 없다는 것.
중대형 -> 중소형 대신 신축 쏠림이 있다는 것.
누적된 서울 아파트 물량부족이 엄청나다는 것.
그때는 서울에 택지지구가 있었지만, 지금은 없다는 것.
그때는 MB가 정말 수도권에 100만채 지을 거라고 생각했지만, 지금은 아무도 그렇게 생각하지 않는다는 것.
그때와 지금의 결정적인 차이는
유효 공급 가능성입니다.
사람들이 원하는 곳에 저렴하게 대량 공급이 가능한가 ?
그리고, 이 유효 공급에 대한 예상이 심리를 꺾을 것인가.
그래서 사람들이 기다리고, 구매를 망설이게 할 수 있겠는가 ?
장기적으로 수요-공급이 균형을 이룰 수 있을 것인가.
PS) 정부가 마음을 먹으면 상당히 대량 공급이 가능합니다.
주택 200만호 ( 1기 신도시 )
2기 신도시
보금자리
3기 신도시
보금자리도 서울에 그 정도 지었고,
3기 신도시는 서울에 땅이 없으니 딱 붙여서 그 만큼 짓겠다는 계획이죠.
3기 신도시 지으면서 공급이 충분하네 집이 남아도네 어쩌네 그러면 안됩니다.
집이 남아도는데 30만채 지으면 서울이고 경기고 남김없이 폭락합니다.
현실은 정 반대로, 아파트 공급 부족이 너무 심해서 저걸로 될까 싶은거죠.
그러다보니 결국 100만호 이상 짓겠다고 발표하는 것이고요.
그런데, 택지가 없는 거 사람들이 다 아니까, 도대체 어디에다 지을건가 싶은 것이고요.
정부는 향후 공급에 대한 신뢰를 주어야 합니다.
역설적이게도 이명박 정부는 정부에 대한 신뢰는 0점이지만, 당시에 지속적으로 공급하겠다는 신뢰를 시장에 주었거든요.
현 정부는 정부에 대한 신뢰 자체는 훨씬 높지만, 향후 공급에 대한 신뢰는 스스로가 다 꺾어버렸죠.
그 결과가 지금 서울 부동산의 모습입니다.
과거를 복기해보면,
결국 사람들이 원하는 곳에 지어야 해결이 될 겁니다.
아니면, 사람들이 원하는 지역을 만들어내던지요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
오징어외계인 님의 서명
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저랑 생각이 같으시네요. 공급 우선 수요 억제는 나중이어야 하는데 수요만 조절하려고 하니 안 되죠.